Economie - Enfants, Nue propriété, Parents, Usufruit
La transmission de l'immobilier
Mis en ligne le 16/04/2005
Cependant afin d'éviter toute planification successorale trop évidente, le législateur a prévu que dans certains cas, l'accroissement de l'usufruit à la nue-propriété est assimilé à un legs imposable. Ceci est notamment le cas lors de l'achat de l'usufruit par le défunt (les parents) et de la nue-propriété par un héritier (les enfants) s'il n'est pas prouvé qu'il n'y ait pas eu d'avantage caché. [...] Il est très important de faire attention aux termes utilisés dans l'acte d'achat. Il est par exemple tout à fait insuffisant de mentionner que les enfants achètent la nue-propriété et les parents l'usufruit. Il faut clairement faire apparaître dans l'acte que les nus-propriétaires ont payé leur part avec des fonds propres. [...] Si le nu-propriétaire finance l'achat par une donation, il est important que la donation date d'avant l'achat. Il est pour cela préférable d'opter pour une donation par acte notarié au lieu d'une donation par don manuel. Il est également important de prévoir les clauses nécessaires dans l'acte de donation afin d'éviter que les parents soient confrontés à la situation que les enfants aient aliéné la nue-propriété sans l'accord des usufruitiers. [...]
L'achat scindé
Mis en ligne le 31/03/2012
Pour éviter que des enfants n'aient à payer des droits de succession sur un bien immobilier dont ils pourraient hériter, il est une technique bien connue appelée l' achat scindé. La méthode consiste à séparer l' usufruit de l'immeuble de la nue-propriété, les parents faisant l'acquisition de l' usufruit et les enfants celle de la nue-propriété. [...] On ne manquera pas de prévoir, dans l'acte d'achat d' usufruit, une clause d'accroissement au profit du [...] présomption selon laquelle les biens meubles ou immeubles qui ont été acquis à titre onéreux par le défunt pour l' usufruit et par un tiers pour la nue-propriété sont considérés comme faisant partie de la succession du défunt en pleine propriété et recueillis à titre de legs par le tiers, à moins qu'il démontre que l'acquisition ou l'immatriculation ne déguise pas une libéralité au profit du tiers. [...] En d'autres termes, chacune des factures délivrées par l'entrepreneur sera scindée, les parents payant la partie des factures équivalant à leur droit d' usufruit, les enfants payant l'autre partie équivalant à leur droit de nue-propriété. Pour déterminer ces différentes quotes-parts, on se fondera sur les tables de mortalité bien connues qui fixent la valeur d'un usufruit viager (et donc aussi, par différence, la valeur de la nue-propriété ). [...]
Economies fiscales
Mis en ligne le 18/08/2008
Pour ne pas payer deux fois des droits sur un immeuble, lors de l'acquisition, d'une part, et lors de la transmission, d'autre part, comment faire Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, bien des parents avisés se réservent l'usufruit du bien tout en laissant la nue-propriété à leur progéniture (enfants, petits-enfants, etc.). [...] Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, bien des parents avisés se réservent l'usufruit du bien tout en laissant la nue-propriété à leur progéniture (enfants, petits-enfants, etc.). Ils paient bien entendu 12,50 pc (10 pc en Région flamande) de droits d'enregistrement sur la valeur vénale du bien, sachant qu'à leur décès, l'usufruit s'éteindra tout simplement au bénéfice des nus-propriétaires. [...] Jusqu'ici, une question se posait fréquemment à ce propos. les acheteurs de la nue-propriété disposaient-ils des moyens financiers pour régler leur part dans le prix d'achat Anciennement, l'administration fiscale exigeait que cette condition soit remplie en tout cas à la date de la signature du compromis d'achat. [...]
Comment réduire le coût fiscal d'un transfert d'immeuble à ses proches ?
Mis en ligne le 11/11/2012
Une troisième option consisterait à acquérir le bien de manière démembrée dès le départ. les parents (ou l'un d'eux) acquerraient l'usufruit du bien tandis que les enfants acquerraient la nue-propriété. Les fonds nécessaires à l'achat des enfants pourraient leur être donnés par leurs parents (usufruitiers). [...] Les mesures nécessaires seraient prises par contrat pour que les parents puissent ensuite disposer du bien comme ils l'entendent. Au décès des parents, les enfants recueilleront la pleine propriété de la maison en exonération d'impôt. [...] L'administration fiscale estime depuis peu que ce schéma est parfois contestable et qu'au décès des parents, des droits de succession peuvent être dus comme s'ils étaient plein propriétaires de la maison (alors qu'ils n'en sont qu'usufruitiers). Le cas est celui où la donation des fonds est intervenue avant l'achat et que le fisc peut en outre prouver l'unité d'intention. [...]
3 QUESTIONS À renaud gregoire
Mis en ligne le 17/07/2012
Je ne pense pas. Il me paraît sain de remettre l'église au milieu du village et de corriger certains abus qui étaient légitimement critiquables. Un exemple. des parents donnent de l'argent à leurs enfants juste avant une opération. Et les parents achètent l'usufruit et la nue-propriété. [...] Au décès, aucune taxe n'est perçue. Je comprends que l'administration fiscale veuille se donner les moyens d'empêcher de tels détournements. Rien n'empêche aujourd'hui de faire ce type d'opération, mais on ne peut plus donner l'argent juste avant de l'exécuter. [...] Ce qui pose problème, c'est que l'objectif des droits de succession n'est pas atteint dans la mesure où ceux-ci frappent essentiellement ceux qui n'ont pas les moyens de faire appel à des spécialistes. [...]
Donations wallonnes: le projet se précise
Mis en ligne le 12/09/2005
On pourra même effectuer une donation sous réserve d'usufruit, c'est-à-dire que le donateur pourra donner la nue-propriété d'un objet, tout en gardant sa jouissance jusqu'au moment de son décès. Les taux s'élèveront à 3, 5 ou 7 pc. Entre époux et en ligne directe (c'est-à-dire des parents aux enfants ou petits-enfants, et vice versa), le pourcentage le plus bas s'appliquera. [...] De plus, le gouvernement wallon a précisé, ce jeudi, que les donations à des fondations privées donneraient également lieu à des droits réduits. Mais il faudra prouver une finalité sociale. C'est une bonne nouvelle, notamment pour les parents d'enfants handicapés. [...] Mais si les parents créent une fondation dont les avoirs sont affectés à l'épanouissement de cet enfant, ses administrateurs seront tenus de s'y conformer, même après le décès des parents. Reste à déterminer ce que l'on entend par finalité sociale. Il n'est pas dit que les fondations privées utilisées dans le but de pérenniser une entreprise ou de préserver intact un patrimoine bénéficieront du régime de faveur. [...]
La fiscalité de l'indivision
Mis en ligne le 03/12/2011
L'indivision peut être considérée comme une propriété collective subie. La copropriété, au contraire, est une indivision choisie, organisée et assumée comme telle. Mais la copropriété peut, à son tour, prendre la forme d'une société de droit commun. Celle-ci est un type de société visé par le code des sociétés, qui est dépourvue de personnalité juridique au même titre que la société interne (ancienne société en participation) ou la société momentanée. [...] Par exemple, des parents vieillissant, propriétaires d'un portefeuille-titres, sont souvent tentés, dans un souci de planification successorale, d'en donner la nue-propriété à leurs enfants tout en en conservant l'usufruit. C'est malheureusement une opération risquée sur le plan des droits de succession, car la loi contient une sorte de fiction de non-donation. [...] Autrement dit, le risque, c'est que l'opération n'ait servi à rien sur le plan des droits de succession. D'où l'intérêt de conclure plutôt un contrat de société de droit commun. Les parents pourront faire apport de leur portefeuille à une société de droit commun qu'ils auront conclue avec leurs enfants, puis ils feront donation à ces derniers de tout ou partie de leurs parts dans ladite société. [...]
Patrimoine privé et abus fiscal
Mis en ligne le 16/09/2012
En donnant son immeuble par tranches en suivant cette technique, le contribuable peut continuer à éviter la réserve de progressivité (la détermination du taux d'imposition ne tient pas compte des donations immobilières précédentes). On peut citer encore le testament avec génération-skipping, où la totalité du patrimoine du défunt est légué aux petits-enfants et ne fait donc qu'une fois l'objet d'une succession. [...] A l'inverse, certaines opérations juridiques sont considérées par l'Administration fiscale comme des occurrences d'abus fiscal. A cet égard, la liste noire, établie dans la circulaire, neutralise un procédé d'optimalisation fiscale devenu un classique. lorsque des parents désirent se porter acquéreurs d'un bien immobilier, ils prennent soin, lorsqu'ils le peuvent, d'associer leurs enfants à l'opération, en faisant à ceux-ci, préalablement à la signature de l'acte, une donation indirecte de fonds leur permettant d'acquérir la nue-propriété de l'immeuble, les parents achetant l'usufruit. [...] De cette manière, au décès des parents, l'immeuble passe aux enfants sans droits de succession. Désormais, et pour autant que l'administration fiscale rapporte la preuve d'une unité d'intention, une telle acquisition scindée, combinée à un don préalable, ne passera plus le cap de la nouvelle disposition antiabus. [...]
Du neuf en matière de planification?
Mis en ligne le 01/09/2012
A titre d'exemples donnés par l'administration, la mesure anti-abus condamnerait l'utilisation de certaines clauses de répartition de la communauté conjugale. Elle permettrait de sanctionner l'acquisition d'un bien immobilier en usufruit par les parents et en nue propriété par les enfants lorsque ces derniers utilisent des fonds que leurs parents leur ont préalablement donnés pour acheter la nue propriété. [...] Assez étrangement, l'administration ne donne pas comme exemple d'abus, l'achat par une société de l'usufruit d'un bien tandis que l'associé de la même société en acquiert la nue propriété. Ce mécanisme était pourtant un des premiers visés par le secrétaire d'Etat aux Finances. [...] Il est vrai que le mécanisme, s'il est mis en oeuvre de manière déraisonnable - comme c'est généralement le cas -, peut parfaitement être combattu par recours au principe fondamental que la simulation est interdite, c'est-à-dire le fait pour le contribuable de ne pas assumer pleinement les conséquences de ses actes (acheter une nue propriété pour un prix inférieur à sa valeur économique, organiser un droit d'usufruit comme un simple bail, etc.). [...]
Des questions sans réponses
Mis en ligne le 29/05/2012
- Je donne de l'argent à mes enfants pour leur permettre d'acheter la nue-propriété d'un immeuble dont j'achète par ailleurs l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, le bien ne fait plus partie de sa succession. il ne devrait donc plus y avoir de droits de succession à payer, sauf si on considère qu'il s'agit d'un abus de droit. [...] - Mon épouse et moi, nous nous faisons un donation croisée de valeurs mobilières (nous sommes mariés en séparation de biens). Le survivant d'entre nous révoquera la donation qu'il a faite à l'autre. ainsi, les biens donnés par le prémourant au survivant devraient échapper aux droits de succession, sauf si on considère que c'est de l'abus de droit. [...] - Je fais une donation de biens mobiliers à mes enfants à terme suspensif de décès (la donation est effective à mon décès). Une telle donation doit nécessairement être faite par-devant notaire. elle sera enregistrée au tarif réduit si son enregistrement a lieu... à moins qu'on ne considère qu'il s'agit d'un abus de droit. [...]
