Libre entreprise - Usufruit, Valeur, Propriété

Valoriser l'usufruit d'un immeuble en société - La Libre

Dans la plupart des cas, les sociétés évaluaient l'usufruit à 80 % de la valeur de la pleine propriété de l'immeuble. Cette méthode n'est plus acceptée par le fisc qui exige à présent que la valeur de l'usufruit corresponde à la valeur économique de ce droit réel, qui doit être déterminée sur base de la valeur locative.  [...] Concrètement, pour calculer la valeur économique d'un usufruit, il convient de partir du produit actualisé du rendement locatif brut pendant la durée de l'usufruit. La valeur de la nue-propriété sera, quant à elle, la valeur du bien en pleine propriété, diminuée de cette valeur de l'usufruit.  [...] La formule recommandée pour calculer l'usufruit est la suivante. VU = (H/(r-i)) x (1- (1 + i/1 + r) n), où VU = valeur actualisée d'un usufruit temporaire. H =. revenu locatif annuel net. n = durée de l'usufruit en année. r = rendement financier pour une durée n. i. taux d'inflation attendu pour cette durée n.  [...]

Des biens mobiliers fort... liquides - La Libre

Le droit est calculé sur la valeur vénale des biens donnés, sans distraction des charges éventuelles. Pour une somme d'argent ou pour une créance, pas de problème puisque, normalement, le montant donné est connu. Pour les titres cotés, on retiendra le cours du dernier prix courant publié avant la date de l'enregistrement de la donation ou, s'il s'agit d'un acte notarié, avant la date de cet acte.  [...] La donation peut porter sur l'usufruit ou sur la nue-propriété des valeurs en question. Lorsque la donation de biens meubles réserve un usufruit au profit du donateur, le tarif réduit s'applique sur la valeur de la pleine propriété. Si l'usufruit bénéficie à une autre personne que le donateur, le tarif réduit s'applique sur la nue-propriété chez le donateur et sur l'usufruit chez cette autre personne.  [...] La valeur d'un usufruit se calcule comme en matière de droits de succession, c'est-à-dire à un taux de 4 pc appliqué à un montant qui dépend de l'âge de la personne sur la tête de laquelle l'usufruit est constitué à la date de la donation, à savoir.  [...]

Immeubles en France - La Libre

Nos voisins ont réduit leurs droits de succession et de donation. Que doivent faire nos quelque 30 000 compatriotes propriétaires de biens immobiliers en France Pour que ce ne soit pas uniquement nos trois Régions qui en profitent.  [...] La Revue Générale de fiscalité a publié une mise en garde à l'intention des nombreux Belges qui sont propriétaires en France d'une maison, villa, etc. à la Côte d'Azur ou ailleurs. S'ils n'agissent pas rapidement, la réduction des droits de succession et de donation, décidée chez nos voisins l'an dernier, leur passera sous le nez (1).  [...] A noter par parenthèses qu'en France, la donation d'un immeuble avec réserve d'usufruit n'est imposable que sur la valeur de la nue-propriété (chez nous, c'est sur la valeur vénale du bien).  [...]

L'achat scindé - La Libre

Pour éviter que des enfants n'aient à payer des droits de succession sur un bien immobilier dont ils pourraient hériter, il est une technique bien connue appelée l' achat scindé. La méthode consiste à séparer l' usufruit de l'immeuble de la nue- propriété, les parents faisant l'acquisition de l' usufruit et les enfants celle de la nue- propriété.  [...] On ne manquera pas de prévoir, dans l'acte d'achat d' usufruit, une clause d'accroissement au profit du  [...] meubles ou immeubles qui ont été acquis à titre onéreux par le défunt pour l' usufruit et par un tiers pour la nue- propriété sont considérés comme faisant partie de la succession du défunt en pleine propriété et recueillis à titre de legs par le tiers, à moins qu'il démontre que l'acquisition ou l'immatriculation ne déguise pas une libéralité au profit du tiers.  [...] En d'autres termes, chacune des factures délivrées par l'entrepreneur sera scindée, les parents payant la partie des factures équivalant à leur droit d' usufruit, les enfants payant l'autre partie équivalant à leur droit de nue- propriété. Pour déterminer ces différentes quotes-parts, on se fondera sur les tables de mortalité bien connues qui fixent la valeur d'un usufruit viager (et donc aussi, par différence, la valeur de la nue- propriété ).  [...]

Les constructions "usufruit" - La Libre

C'est pour cette raison qu'est née, il y a déjà quelques années, la technique dite construction usufruit, devenue assez populaire. Le mécanisme consiste en l'acquisition de l'usufruit d'un immeuble par la société (en général à concurrence de 80 % de la valeur de la pleine propriété de l'immeuble) tandis que l'acquisition de la nue-propriété est réalisée par le dirigeant de cette société.  [...] Les avantages fiscaux liés à ce type d'opération sont importants. déduction par la société usufruitière des charges de l'immeuble et possibilité pour le dirigeant, lors de l'extinction de l'usufruit, de retrouver la pleine propriété sans avoir à acquitter d'indemnité, par le seul jeu du remembrement.  [...] Mais comme il fallait s'y attendre, ce type de montages fiscaux basés sur l'usufruit a très rapidement attiré l'attention de l'administration fiscale qui y a vu un moyen de s'approprier indûment des avantages fiscaux, par le biais de déductions abusives de charges immobilières et d'une recherche d'exonération de toute plus-value réalisée lors de la cession de l'immeuble par la société.  [...]

Interruption prématurée de l'usufruit - La Libre

Bien que dans certains cas, ce choix puisse s'avérer une nécessité vitale, nous suggérons d'emblée de ne pas tomber dans la précipitation et de bien faire les calculs préalables avec son conseil fiscal. Si la vente est néanmoins envisagée, comment répartir les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété au moment de la revente La valeur d'un droit d'usufruit interrompu doit être déterminée, non au départ de la comptabilité, mais de la même manière que lors de la constitution du droit d'usufruit.  [...] C'est la valeur économique de l'usufruit, au moment de son interruption, qui doit être prise en compte. En d'autres termes, il faut calculer ce que représente la perte de revenus et de jouissance pour la société titulaire du droit réel au moment où elle doit s'en défaire.  [...] Prenons l'exemple suivant. un immeuble vaut 500 000 €. La société détient l'usufruit de l'immeuble pour 400 000 €, tandis que la nue-propriété est détenue par son dirigeant pour 100 000 €. L'usufruit est sur 20 ans. Après 10 ans, il est décidé de vendre l'immeuble.  [...]

Economies fiscales - La Libre

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, bien des parents avisés se réservent l'usufruit du bien tout en laissant la nue-propriété à leur progéniture (enfants, petits-enfants, etc.). Ils paient bien entendu 12,50 pc (10 pc en Région flamande) de droits d'enregistrement sur la valeur vénale du bien, sachant qu'à leur décès, l'usufruit s'éteindra tout simplement au bénéfice des nus-propriétaires.  [...] Jusqu'ici, une question se posait fréquemment à ce propos. les acheteurs de la nue-propriété disposaient-ils des moyens financiers pour régler leur part dans le prix d'achat Anciennement, l'administration fiscale exigeait que cette condition soit remplie en tout cas à la date de la signature du compromis d'achat.  [...] A propos du taux réduit applicable aux petites propriétés rurales, l'auteur est d'avis qu'il n'a plus sa raison d'être dans notre société moderne (il a d'ailleurs été supprimé en Région de Bruxelles-Capitale), vu l'important contentieux qu'il engendre et son iniquité fiscale.  [...]

Du neuf en matière de planification? - La Libre

A titre d'exemples donnés par l'administration, la mesure anti-abus condamnerait l'utilisation de certaines clauses de répartition de la communauté conjugale. Elle permettrait de sanctionner l'acquisition d'un bien immobilier en usufruit par les parents et en nue propriété par les enfants lorsque ces derniers utilisent des fonds que leurs parents leur ont préalablement donnés pour acheter la nue propriété.  [...] Assez étrangement, l'administration ne donne pas comme exemple d'abus, l'achat par une société de l'usufruit d'un bien tandis que l'associé de la même société en acquiert la nue propriété. Ce mécanisme était pourtant un des premiers visés par le secrétaire d'Etat aux Finances.  [...] Il est vrai que le mécanisme, s'il est mis en oeuvre de manière déraisonnable - comme c'est généralement le cas -, peut parfaitement être combattu par recours au principe fondamental que la simulation est interdite, c'est-à-dire le fait pour le contribuable de ne pas assumer pleinement les conséquences de ses actes (acheter une nue propriété pour un prix inférieur à sa valeur économique, organiser un droit d'usufruit comme un simple bail, etc.).  [...]

Planification successorale - La Libre

Leur conseiller fiscal leur propose la solution suivante. Guillaume achète la nue-propriété de l'appartement tandis que Victor et Louise en achètent l'usufruit viager. Une clause d'accroissement permettra à l'époux survivant de bénéficier de l'usufruit total de l'appartement.  [...] Les droits de mutation (10 pc en Flandre) au moment de l'achat restent en tout cas dus. Ils sont à charge de Victor et Louise à concurrence de l'usufruit et de Guillaume à concurrence de la nue-propriété. Le Code des droits d'enregistrements prévoit des règles spécifiques pour déterminer la valeur de l'usufruit et donc de la nue-propriété.  [...] En ce qui concerne les droits de succession, une certaine prudence s'impose. L'achat de l'appartement pour l'usufruit par Victor et Louise et pour la nue-propriété par Guillaume tombe dans le champ d'application de l'article 9 du Code des droits de succession.  [...]

Optimalisation fiscale - La Libre

Il existe en effet différentes possibilités d'optimaliser l'achat d'un bien immobilier. Une technique couramment utilisée est celle qui permet à un particulier d'acquérir la nue-propriété du bien alors que la société en acquiert le droit d'usufruit. Chacune des parties paie les droits d'enregistrement de 12,5 pc sur la valeur de son acquisition (2).  [...] La société peut amortir et déduire tous les frais relatifs à l'immeuble. Quant au particulier, il récupère, au terme de la convention, la pleine propriété du bien.  [...] Il s'agit en somme d'une forme de bail à long terme qui permet au preneur de disposer des mêmes droits qu'un propriétaire mais pour une période limitée. L'intérêt réside ici encore dans l'économie fiscale (droit d'enregistrement de 0,2 pc contre 12,5 pc pour les ventes, constitutions d'usufruit ou de superficie).  [...]