Libre entreprise - Usufruit, économique

Valoriser l'usufruit d'un immeuble en société - La Libre

Dans la plupart des cas, les sociétés évaluaient l'usufruit à 80 % de la valeur de la pleine propriété de l'immeuble. Cette méthode n'est plus acceptée par le fisc qui exige à présent que la valeur de l'usufruit corresponde à la valeur économique de ce droit réel, qui doit être déterminée sur base de la valeur locative.  [...] Concrètement, pour calculer la valeur économique d'un usufruit, il convient de partir du produit actualisé du rendement locatif brut pendant la durée de l'usufruit. La valeur de la nue-propriété sera, quant à elle, la valeur du bien en pleine propriété, diminuée de cette valeur de l'usufruit.  [...] Prenons un exemple. un immeuble vaut 600000 €, le loyer mensuel estimé est de 2000 €/mois et la durée de l'usufruit est de 20 ans. La valeur économique (actualisée) d'un usufruit sera, suivant la formule, de 403188 € (soit 67,20 % de 600 000).  [...]

Usufruit, travaux et réparations - La Libre

Un usufruitier n'est normalement pas tenu, selon les règles du droit civil, aux grosses réparations. Cette notion doit être actualisée et se comprend aujourd'hui comme les gros travaux de rétablissement ou de reconstruction ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, ceux-ci comprenant les travaux importants comme l'installation de l'électricité ou le remplacement de l'installation de chauffage.  [...] Par conséquent, si l'usufruitier réalise de grosses réparations ou transformations, il est admis qu'il doit recevoir une indemnité. S'il n'est pas indemnisé pour les travaux supportés, l'administration y puisera un argument pour taxer un avantage dans le chef du nu-propriétaire, à l'expiration du droit.  [...] après avoir admis la méthode de valorisation économique de l'usufruit, elle précise que le remembrement de la propriété, au terme de l'usufruit, ne donnera pas naissance à un avantage de toute nature dans le chef du gérant pour autant que seuls les travaux incombant à l'usufruitier soient pris en charge par la SPRL.  [...]

Interruption prématurée de l'usufruit - La Libre

Bien que dans certains cas, ce choix puisse  [...] Si la vente est néanmoins envisagée, comment répartir les valeurs respectives de l' usufruit et de la nue-propriété au moment de la revente La valeur d'un droit d' usufruit interrompu doit être déterminée, non au départ de la comptabilité, mais de la même manière que lors de la constitution du droit d' usufruit.  [...] C'est la valeur économique de l'usufruit, au moment de son interruption, qui doit être prise en compte. En d'autres termes, il faut calculer ce que représente la perte de revenus et de jouissance pour la société titulaire du droit réel au moment où elle doit s'en défaire.  [...] La valeur comptable de l' usufruit est donc de 200 000 (10/20es de 400 000). Le prix de vente est de 600 000 €. Si la valeur économique de l'usufruit après 10 ans (calculée sur la base d'une actualisation des loyers sur la période restant à courir jusqu'à l'expiration normale de l' usufruit, soit 10 ans) aboutit, par exemple, à un montant de 300 000 €, la plus-value taxable en société sera de 100 000 € (soit la différence entre 300 000 (valeur économique de l'usufruit ) et 200 000 (valeur nette comptable de l' usufruit ).  [...]

Usufruit: les pièges à éviter - La Libre

ous poursuivons notre analyse commencée la semaine passée sur les constructions usufruit. Pour éviter de subir un regrettable redressement fiscal (et comme le souligne Philippe Bouvard, un redressement fiscal est appelé ainsi, par ironie, pour désigner une opération dont ne se redresse jamais), il convient de veiller au respect de quelques principes de base.  [...] La première exigence est de ne pas tomber dans les travers d'une valorisation du droit d'usufruit qui serait trop avantageuse. Aujourd'hui, tant les praticiens, le fisc que les cours et tribunaux sont unanimes pour considérer que seule doit prévaloir l'évaluation économique.  [...] Elle doit convaincre l'administration que ces frais sont bien destinés à acquérir ou conserver des revenus imposables. Le droit d'usufruit consenti à la société doit avoir une durée minimale de 20 ans. Par ailleurs, un démembrement de propriété constitue un abus fiscal lorsqu'il ne repose sur aucun projet concret et réaliste et ne répond à aucune logique financière et économique.  [...]

Les constructions "usufruit" - La Libre

C'est pour cette raison qu'est née, il y a déjà quelques années, la technique dite construction usufruit, devenue assez populaire. Le mécanisme consiste en l'acquisition de l'usufruit d'un immeuble par la société (en général à concurrence de 80 % de la valeur de la pleine propriété de l'immeuble) tandis que l'acquisition de la nue-propriété est réalisée par le dirigeant de cette société.  [...] Le fisc remet notamment en cause les valorisations de l'usufruit faites à cette occasion et considère que seule est admissible une évaluation économique, qui doit être basée sur une valeur actualisée des loyers susceptibles d'être perçus durant la période de l'usufruit.  [...] Les amortissements pratiqués par la société et qui dépasseraient cette valeur économique sont par conséquent rejetés fiscalement.  [...]

Présomptions légales de legs - La Libre

Le Code des droits de succession (articles 7  [...] la technique du don manuel) dans les trois ans sont donc rajoutés à la succession du défunt. L'article 8 du même Code présume ensuite comme legs (donc frappés de droits de succession) toutes sommes, rentes ou valeurs, qu'une personne est appelée à recevoir à titre gratuit au décès du défunt, en vertu d'un contrat renfermant une stipulation pour autrui contractée à son profit par le défunt ou par un tiers, dans les trois années précédant le décès ou à une date postérieure au décès, en vertu d'un contrat conclu par le défunt.   [...] Quant aux articles 9 et 11 du Code des droits de succession, ils visent à contrecarrer des opérations qui consistent à réaliser un acte juridique qui, sur le plan économique, pour l'essentiel, a les mêmes effets qu'un legs, à savoir le transfert de la pleine propriété au décès de l'aliénateur seulement et la conservation par ce dernier, sa vie durant, de la propriété économique du bien, c'est-à-dire des fruits et revenus produits, mais sur le plan fiscal, n'engendre pas la débition de droits de succession, parce que le nu-propriétaire devient plein propriétaire, non par succession, mais par suite de l'extinction de l' usufruit (arrêt de la cour d'appel de Liège, 9 mai 1995).  [...]

Du neuf en matière de planification? - La Libre

A titre d'exemples donnés par l'administration, la mesure anti-abus condamnerait l'utilisation de certaines clauses de répartition de la communauté conjugale. Elle permettrait de sanctionner l'acquisition d'un bien immobilier en usufruit par les parents et en nue propriété par les enfants lorsque ces derniers utilisent des fonds que leurs parents leur ont préalablement donnés pour acheter la nue propriété.  [...] Assez étrangement, l'administration ne donne pas comme exemple d'abus, l'achat par une société de l'usufruit d'un bien tandis que l'associé de la même société en acquiert la nue propriété. Ce mécanisme était pourtant un des premiers visés par le secrétaire d'Etat aux Finances.  [...] Il est vrai que le mécanisme, s'il est mis en oeuvre de manière déraisonnable - comme c'est généralement le cas -, peut parfaitement être combattu par recours au principe fondamental que la simulation est interdite, c'est-à-dire le fait pour le contribuable de ne pas assumer pleinement les conséquences de ses actes (acheter une nue propriété pour un prix inférieur à sa valeur économique, organiser un droit d'usufruit comme un simple bail, etc.).  [...]

Le charme discret du contrat de bail - La Libre

Le charme discret du contrat de bail - La Libre

Dans ce cas de figure, on se tourne généralement vers les techniques classiques de démembrement de propriété que sont les droits réels d'usufruit, de superficie et d'emphytéose. L'opération est étudiée sous l'angle économique et fiscal. Mais on bute parfois sur des difficultés d'ordre urbanistique.  [...] Enfin, la structure économique du contrat de bail permettra de régler les suites à réserver au transfert de la propriété des constructions à l'expiration de la convention, au moment où, en vertu du jeu normal de l'accession, le propriétaire du terrain fait l'acquisition de tout ce qui s'y trouve érigé.  [...] A cet égard, on sait que la position traditionnelle de l'administration fiscale est de considérer comme anormale l'acquisition gratuite des constructions et de taxer sur cette base une matière imposable. La structure économique du contrat de bail peut permettre de déjouer l'analyse du fisc.  [...]

Trucs fiscaux des patrons - La Libre

Deux formules séduisent actuellement les dirigeants de société. l'achat de voiture en leasing et/ou de l' usufruit de l'immeuble social. Qu'en penser Bien que  [...] sont les contribuables qui continuent à abandonner au fisc, chaque année jusqu'en juillet ou août, le fruit de leur travail avant de pouvoir enfin en disposer librement.  [...] Ce mécanisme permet évidemment d'échapper à la taxation d'un loyer ainsi qu'à une éventuelle requalification de celui-ci en revenu professionnel (art. 32, al. 2, 3° CIR). Dans une décision anticipée du 2 mars 2006, la Commission du ruling - qui est composée d'un collège de fonctionnaires du ministère des Finances et qui donne notamment des avis sur certains problèmes fiscaux - déclarait n'accepter les mécanismes d' usufruit que lorsqu'ils répondaient à des besoins légitimes de caractère financier ou économique.  [...] Mais, suite à un arrêt de la cour d'appel de Gand (13/9/2005) qui a jugé que l'administration n'est pas compétente pour modifier l'acte juridique posé par les parties ou ses effets, ladite Commission a dû revoir sa position. Dans un nouvel avis du 8 février dernier, elle énumère cinq conditions qui, lorsqu'elles sont respectées, sont l'indice qu'il ne s'agit pas d'une construction purement fiscale, mais qu'il existe des besoins légitimes de caractère économique et financier justifiant l'opération. Voici ces conditions.  [...]

Organiser sa succession - La Libre

Prenons une famille résidant à Bruxelles, composée d'Yves, de son épouse Myriam et de leurs deux enfants. Le patrimoine d'Yves vaut 2 000 000 d'euros et est composé exclusivement d'un portefeuille. S'il ne fait pas de testament, son épouse recevra l'usufruit et ses enfants la nue-propriété du portefeuille, et ils payeront ensemble un impôt successoral de 410 000 €.  [...] Si Yves donne, de son vivant, la nue-propriété de son portefeuille à ses enfants et l'usufruit à Myriam, un impôt de 60 000 € sera dû, en tout et pour tout, s'il fait enregistrer la donation. La famille économisera donc 350 000 €.  [...] En conservant l'usufruit d'un portefeuille, il garde le droit aux intérêts et dividendes du compte ou des titres. Cet usufruit peut même, dans certains cas, être modalisé en super-usufruit pour que le donateur puisse continuer d'utiliser les capitaux donnés.  [...]