Libre entreprise - Société, Droit, Usufruit

Interruption prématurée de l'usufruit - La Libre

C'est la valeur économique de l'usufruit, au moment de son interruption, qui doit être prise en compte. En d'autres termes, il faut calculer ce que représente la perte de revenus et de jouissance pour la société titulaire du droit réel au moment où elle doit s'en défaire.  [...] Prenons l'exemple suivant. un immeuble vaut 500 000 €. La société détient l'usufruit de l'immeuble pour 400 000 €, tandis que la nue-propriété est détenue par son dirigeant pour 100 000 €. L'usufruit est sur 20 ans. Après 10 ans, il est décidé de vendre l'immeuble.  [...] La valeur comptable de l'usufruit est donc de 200 000 (10/20es de 400 000). Le prix de vente est de 600 000 €. Si la valeur économique de l'usufruit après 10 ans (calculée sur la base d'une actualisation des loyers sur la période restant à courir jusqu'à l'expiration normale de l'usufruit, soit 10 ans) aboutit, par exemple, à un montant de 300 000 €, la plus-value taxable en société sera de 100 000 € (soit la différence entre 300 000 (valeur économique de l'usufruit) et 200 000 (valeur nette comptable de l'usufruit).  [...]

Valoriser l'usufruit d'un immeuble en société - La Libre

La valorisation d'un usufruit d'immeuble acquis par une société ne fait l'objet d'aucune disposition dans le Code des impôts sur les revenus. La première démarche consiste donc à se tourner vers des modes d'estimation issus d'autres branches du droit fiscal.  [...] Historiquement, l'évaluation de l'usufruit sur un immeuble se faisait sur base de l'article 47, alinéas 2 et 3 du Code des droits d'enregistrement, qui fixe la base imposable pour le calcul des droits d'enregistrement en cas de cession d'un usufruit temporaire sur un immeuble.  [...] Dans la plupart des cas, les sociétés évaluaient l'usufruit à 80 % de la valeur de la pleine propriété de l'immeuble. Cette méthode n'est plus acceptée par le fisc qui exige à présent que la valeur de l'usufruit corresponde à la valeur économique de ce droit réel, qui doit être déterminée sur base de la valeur locative.  [...]

Usufruit: les pièges à éviter - La Libre

La première exigence est de ne pas tomber dans les travers d'une valorisation du droit d'usufruit qui serait trop avantageuse. Aujourd'hui, tant les praticiens, le fisc que les cours et tribunaux sont unanimes pour considérer que seule doit prévaloir l'évaluation économique.  [...] Elle doit convaincre l'administration que ces frais sont bien destinés à acquérir ou conserver des revenus imposables. Le droit d'usufruit consenti à la société doit avoir une durée minimale de 20 ans. Par ailleurs, un démembrement de propriété constitue un abus fiscal lorsqu'il ne repose sur aucun projet concret et réaliste et ne répond à aucune logique financière et économique.  [...] Nous ne pouvons donc que conseiller aux candidats au démembrement de ne faire assumer par la société usufruitière, dans les cinq ans qui précèdent le remembrement, que des travaux et aménagements absolument nécessaires à l'exercice normal de l'activité de la société.  [...]

Optimalisation fiscale - La Libre

Il existe en effet différentes possibilités d'optimaliser l'achat d'un bien immobilier. Une technique couramment utilisée est celle qui permet à un particulier d'acquérir la nue-propriété du bien alors que la société en acquiert le droit d'usufruit. Chacune des parties paie les droits d'enregistrement de 12,5 pc sur la valeur de son acquisition (2).  [...] Il s'agit en somme d'une forme de bail à long terme qui permet au preneur de disposer des mêmes droits qu'un propriétaire mais pour une période limitée. L'intérêt réside ici encore dans l'économie fiscale (droit d'enregistrement de 0,2 pc contre 12,5 pc pour les ventes, constitutions d'usufruit ou de superficie).  [...] L'avantage de ces méthodes est donc évident. recevoir gratuitement au terme du contrat un immeuble dont les frais ont été pris en charge par la société. Ces constructions peuvent permettre également d'éviter les droits de donation ou de succession qui peuvent aller, comme on le sait, jusqu'à 90 pc de la valeur du bien.  [...]

La planification successorale - La Libre

Comme l'écrit le professeur de droit de l'UCL, Jean-François Taymans, planifier sa succession, c'est ne pas attendre l'heure de son décès ou ne pas se satisfaire des mécanismes légaux de dévolution, pour transmettre son patrimoine. Exprimé autrement, c'est opérer la transmission de son patrimoine de manière proactive pour profiter au mieux des espaces de liberté que la loi laisse encore aux citoyens dans ce domaine du droit plus encore peut-être que dans d'autres (1).  [...] Lorsqu'il envisage une planification successorale, le conseiller fiscal se devra de poser à son client les bonnes questions préalables qui relèveront tant du droit civil que du droit fiscal. Quelles sont ces questions Tout d'abord, et en toute logique, l'on examinera la situation de famille du futur défunt et de ses héritiers (tenant compte de l'existence possible de familles recomposées).  [...] Une autre question essentielle sera de savoir si le futur défunt souhaite, de son vivant garder la mainmise sur la gestion ou sur les revenus de biens qu'il envisage de donner (ce qui pourra donner lieu à la mise en place de clauses de réserves d'usufruit ou à la création d'une société de droit commun ou d'une fondation, par exemple).  [...]

Trucs fiscaux des patrons - La Libre

Deux formules séduisent actuellement les dirigeants de société. l'achat de voiture en leasing et/ou de l'usufruit de l'immeuble social. Qu'en penser Bien que le taux maximal de l'IPP (impôt des personnes physiques) ait été ramené à 50 pc, nombreux sont les contribuables qui continuent à abandonner au fisc, chaque année jusqu'en juillet ou août, le fruit de leur travail avant de pouvoir enfin en disposer librement.  [...] En ce qui concerne l'usufruit d'un immeuble, la formule met en jeu deux possibilités. Le dirigeant d'entreprise acquiert, à titre personnel, soit la nue-propriété d'un immeuble dont sa société achète l'usufruit, soit la totalité du bien dont il abandonne ensuite l'usufruit à la société.  [...] Le résultat est le même. Pendant la durée de l'usufruit, la société prend à sa charge tous les frais (intérêts sur emprunt, précompte immobilier, TVA, consommations énergétiques, assurances, etc.). A l'issue de l'usufruit, le bien se trouve, sans impôt, dans le patrimoine du dirigeant.  [...]

De l'utilité d'une société civile - La Libre

Il est clair qu'avec les conditions et charges liées à la donation des parts (par exemple. réserve d'usufruit, interdiction d'aliénation, etc.) les dispositions statutaires relatives à la gestion de la société civile influenceront de manière décisive le niveau de contrôle dans le chef des parents.  [...] Les dispositions statutaires concernant la détermination du résultat de la société civile méritent également une attention particulière. Un aménagement adéquat de ces dispositions, notamment l'intégration des plus-values réalisées sur le patrimoine géré par la société civile dans le bénéfice distribuable, permet en effet d'élargir la portée de l'usufruit que les parents se réservent généralement à l'occasion de la donation des parts de cette société.  [...] Si les statuts prévoient qu'en cas de démembrement du droit de propriété des parts, le droit de vote est exercé par l'usufruitier, les parents usufruitiers pourront également maintenir le contrôle au niveau de l'actionnariat de la société civile.  [...]

Quand mariage et fiscalité font bon ménage - La Libre

Quand mariage et fiscalité font bon ménage - La Libre

La situation est fort différente sur le plan civil. L'époux survivant a en principe droit à l'usufruit sur tout le patrimoine de feu son conjoint. Si ce dernier avait décidé d'avantager aussi d'autres personnes, le survivant recueillera au moins l'usufruit sur la moitié du patrimoine.  [...] L'usufruit est le droit pour le conjoint de profiter, sa vie durant, des biens du défunt (habiter ou louer les immeubles, percevoir les revenus des avoirs bancaires, etc.). La nue-propriété (le droit qu'il reste une fois l'usufruit attribué) est quant à elle transférée aux enfants, totalement ou au moins à hauteur de leur réserve héréditaire (un tiers du patrimoine s'il y a un enfant, la moitié s'il y en a deux ).  [...] Le cohabitant légal a droit uniquement au minimum, quant à lui, à l'usufruit de l'immeuble affecté à la résidence commune du couple. Il est donc moins bien protégé que le conjoint marié. De surcroît, le défunt peut décider de tout transmettre à quelqu'un d'autre, par exemple ses enfants, et ainsi ne rien laisser au cohabitant survivant.  [...]

La fiscalité de l'indivision - La Libre

Par exemple, des parents vieillissant, propriétaires d'un portefeuille-titres, sont souvent tentés, dans un souci de planification successorale, d'en donner la nue-propriété à leurs enfants tout en en conservant l'usufruit. C'est malheureusement une opération risquée sur le plan des droits de succession, car la loi contient une sorte de fiction de non-donation.  [...] Autrement dit, le risque, c'est que l'opération n'ait servi à rien sur le plan des droits de succession. D'où l'intérêt de conclure plutôt un contrat de société de droit commun. Les parents pourront faire apport de leur portefeuille à une société de droit commun qu'ils auront conclue avec leurs enfants, puis ils feront donation à ces derniers de tout ou partie de leurs parts dans ladite société.  [...] Donc, pas d'application des tarifs réduits de 3, 5 ou 7 %. Pour tout dire, sur le plan fiscal, la création d'une société de droit commun en vue de la détention d'un immeuble ne présente aucun avantage particulier.  [...]

Avantages et limites des donations - La Libre

Mauvais calcul. Il aurait en effet été possible, de différentes manières, de donner ces fonds tout en conservant le droit de les utiliser encore lui-même après la donation. En effet, le droit d'usufruit inclut par définition le droit d'encaisser les revenus d'un bien (les fruits ) mais également celui d'utiliser ce bien ( l'usus ).  [...] Et si le bien se consomme par un usage normal, on n'en perd pas pour autant le droit de l'utiliser. Il s'agit en fait de bien organiser le contrat d'usufruit et d'éviter que le receveur des successions ne puisse taxer sous prétexte que la donation n'aurait pas été exécutée par le donateur.  [...] Il s'agit plutôt d'un contrat que Louis signe avec son épouse (ou ses filles). Il sera le seul gérant de cette indivision et pourra vendre des actions du portefeuille au nom de celle-ci, en racheter d'autres, etc. Il donnera alors les parts de cette société à ses filles tout en en conservant l'usufruit et quand il vendra des titres du portefeuille, il pourra s'attribuer le produit de la vente.  [...]